🪖 Запас прочности застройщиков на исходе — эксперты о мерах поддержки отрасли

На фоне заявлений, что запас прочности у девелоперов практически исчерпан, рынок обсуждает меры поддержки. Давление — со всех сторон: дорогая ипотека, снижение спроса, ограничения по проектному финансированию.

⬇️ Эксперты считают, что снижение стоимости заёмного финансирования — ключевой фактор, но не единственный. Нужен комплексный подход: настройка проектного финансирования, развитие рассрочек, субсидирование сделок, привлечение частного капитала.

©️ Давид Худоян, генеральный директор Optima Development:

Снижение стоимости заемного финансирования, безусловно, остается одним из ключевых факторов поддержки, однако рассчитывать только на него было бы недостаточно.

Текущие вызовы носят системный характер и связаны прежде всего с макроэкономической ситуацией – высокой стоимостью денег, ограничениями по ипотеке и более сдержанным поведением покупателей.

В этих условиях требуется комплексный подход, включающий настройку механизмов проектного финансирования, развитие альтернативных инструментов привлечения средств и поддержку спроса. Речь, в частности, может идти о расширении программ рассрочки, субсидировании отдельных категорий сделок, а также о создании условий для привлечения частного инвестиционного капитала в девелоперские проекты.

При этом важно, чтобы меры поддержки не искажали рыночные механизмы, а помогали отрасли адаптироваться к новым условиям и сохранять устойчивость.

Действующая система проектного финансирования в целом доказала свою устойчивость и сыграла важную роль в повышении прозрачности отрасли и защите интересов покупателей. Однако в текущих условиях она требует более гибкой настройки.

При замедлении темпов продаж возрастает нагрузка на девелоперов, поскольку обслуживание кредитов и выполнение банковских ковенантов становятся более чувствительными к денежному потоку проекта. В результате усиливается давление на экономику проектов, особенно на ранних стадиях.

В этой связи актуальны инициативы, направленные на расширение доступа к финансированию и снижение барьеров для участников рынка. Например, развитие механизмов гарантий и поручительств, предлагаемых ДОМ.РФ, позволяет вовлекать в систему проектного финансирования более широкий круг подрядчиков, в том числе в сегменте индивидуального жилищного строительства.

Такая настройка делает систему более адаптивной без пересмотра ее базовых принципов.


©️ Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:

На рынке действительно заметен рост доли сделок без ипотечного плеча, но я бы не называл это массовым перетоком денег из депозитов в недвижимость.

Скорее, мы видим выборочное движение капитала со стороны покупателей, у которых уже есть собственные средства и которые не хотят заходить в рынок через дорогую ипотеку. Для них недвижимость снова становится понятным способом сохранить капитал, особенно если речь идет о качественных проектах в сильных локациях.

Основной спрос сегодня формируют не спекулятивные инвесторы, а покупатели с накопленным капиталом: те, кто ранее держал деньги на депозитах, ждал более понятной ситуации по ставке и теперь начинает присматриваться к реальным активам. При этом такие покупатели стали гораздо более избирательными.

Они не готовы покупать любой объект только потому, что это недвижимость. В фокусе — ликвидность, стадия готовности, качество продукта, репутация девелопера и потенциал сохранения стоимости.

Устойчивость этой тенденции напрямую зависит от динамики ключевой ставки и доходности вкладов.

Если ставки по депозитам начнут снижаться, часть капитала действительно будет активнее переходить в недвижимость. Но этот спрос не будет равномерно распределяться по рынку.

Он пойдет прежде всего в качественные проекты, где покупатель видит не только квадратные метры, но и понятную долгосрочную ценность актива.