Детали поста

На рынке новостроек заметен рост доли сделок без привлечения ипотеки. Во многом это связано с высокой стоимостью кредитования, а также желанием части покупателей зафиксировать капитал в более понятном и материальном активе уже сегодня.

По данным исследования ГК «Развитие», 31% опрошенных считают покупку жилья за наличные наиболее надежным способом приобретения недвижимости.

При этом речь пока идет не о массовом перетоке средств из депозитов в недвижимость, а о перераспределении части накоплений. Основной спрос формируют покупатели с высокой долей собственных средств: это инвесторы, которые ранее размещали деньги на вкладах, или клиенты, планирующие улучшение жилищных условий, но временно отказавшиеся от ипотеки из-за высоких ставок.

Дополнительным фактором становится ожидание дальнейшего роста цен на качественные проекты и желание зафиксировать стоимость объекта сейчас. Особенно это заметно в регионах с активным развитием инфраструктуры и ограниченным предложением.

В то же время устойчивость этого тренда напрямую зависит от динамики ключевой ставки. Когда ипотека станет доступнее, часть покупателей вновь вернется к кредитным инструментам.

А интерес к недвижимости как способу сохранения капитала вырастет, поскольку для многих покупателей жилье остается одним из наиболее понятных и предсказуемых активов в долгосрочной перспективе.

Снижение ставок, безусловно, стало бы ключевым фактором поддержки отрасли, поскольку именно дорогая ипотека остается главным ограничителем спроса. Однако проблема шире.

При слабых продажах Застройщики сталкиваются с ухудшением экономики проектов, снижается наполнение эскроу-счетов, а значит, растет стоимость проектного финансирования. Это создает двойное давление на Девелоперов, со стороны покупателей и со стороны банковского обслуживания проектов.

Текущая модель проектного финансирования в целом доказала свою устойчивость и выполнила основную задачу - защиту средств дольщиков и снижение системных рисков на рынке. Но модель создавалась в условиях растущего спроса и относительно дешевой ипотеки. В ситуации продолжительного охлаждения рынка она требует более гибкой настройки. Особенно это касается стоимости фондирования, графиков выборки кредитных линий и подходов к оценке темпов продаж по проектам.

Не случайно Банк России уже обращает внимание на рост доли рассрочек, как попытку рынка компенсировать дорогую ипотеку. По данным Банка России, в 2025 году доля сделок с рассрочкой на первичном рынке в отдельные периоды достигала около 40%, тогда как ранее не превышала 10-20%. Регулятор отдельно подчеркивает, что подобная практика несет риски как для покупателей, так и для банков и самих Застройщиков.

На мой взгляд, наиболее эффективными мерами поддержки могли бы стать точечные решения, а не масштабное возвращение сверхльготной ипотеки, которая вновь приведет к ценовым перекосам. Речь может идти о субсидировании ставок для отдельных категорий проектов, расширении механизмов инфраструктурной поддержки, временной корректировке требований к проектному финансированию для устойчивых Застройщиков, а также о развитии программ комплексного развития территорий.

Кроме того, отрасли сейчас особенно важна предсказуемость регуляторной политики.

Для Девелоперов критично понимать долгосрочные параметры ипотечных программ, стоимость фондирования и правила работы с проектным финансированием, хотя бы на горизонте нескольких лет. В противном случае, компании начинают откладывать запуск новых проектов, что впоследствии может привести уже к дефициту предложения и новому витку роста цен.

При этом важно сохранить баланс, поддержка отрасли не должна стимулировать чрезмерный рост долговой нагрузки населения или формирование нового ценового пузыря.

Поэтому государству, скорее всего, придется искать компромисс между поддержанием объемов строительства и сохранением финансовой устойчивости рынка.