Детали поста

Сегодня строительная отрасль находится в точке, когда точечные меры уже не способны обеспечить устойчивость рынка.

Давление на девелоперов формируется одновременно по нескольким направлениям: высокая стоимость заемного капитала, снижение платежеспособного спроса, рост себестоимости строительства, удорожание обслуживания проектного финансирования и замедление темпов наполнения эскроу-счетов.

На текущем этапе одной из ключевых мер поддержки отрасли должно стать снижение стоимости кредитования для девелоперов. Финансовые модели большинства проектов сегодня находятся на пределе рентабельности. По ряду проектов стоимость проектного финансирования при действующих ставках достигает 20–25% годовых, что критически влияет на экономику строительства.

При этом за последние 3–4 года себестоимость строительства в ряде сегментов выросла более чем на 35–45% — за счет удорожания материалов, инженерии, логистики, рабочей силы и инфраструктурной нагрузки.

В результате стоимость квадратного метра на первичном рынке во многих регионах уже превысила психологически и экономически комфортный уровень для покупателя.

Это особенно заметно в крупных городах и курортных регионах. Девелоперы оказались в ситуации, когда дальнейшее повышение цены ограничено слабым спросом, а снижение стоимости продукта невозможно из-за высокой финансовой нагрузки.

Существующие меры поддержки в основном сконцентрированы вокруг жилищной ипотеки — льготных и субсидированных программ.

Однако даже они доступны не всем категориям граждан и постепенно теряют прежний стимулирующий эффект. При этом сегмент коммерческой недвижимости, включая гостиничную и курортную инфраструктуру, сегодня фактически остается вне полноценной системы господдержки.

Между тем именно коммерческая и курортная недвижимость напрямую формирует туристическую отрасль России. После ухода международных гостиничных операторов рынок оказался в новой реальности: российские отельеры не готовы замораживать значительные объемы собственного капитала в долгосрочных проектах, поэтому все чаще используют модель привлечения частных инвесторов.

Сегодня без частных инвестиций развитие гостиничной инфраструктуры во многих регионах практически невозможно.

Однако для частных инвесторов и девелоперов, работающих в сегменте апарт-отелей, гостиничных комплексов и курортной недвижимости, отсутствуют доступные инструменты кредитной поддержки, сопоставимые с механизмами льготной ипотеки в жилом секторе.

В результате стоимость финансирования проектов становится чрезмерной, сроки окупаемости увеличиваются, а запуск новых объектов откладывается.

На этом фоне государственная поддержка могла бы быть направлена сразу по нескольким направлениям.

Во-первых, необходимы программы субсидирования ставок по кредитам для строительства — как жилья, так и коммерческой недвижимости, особенно объектов туристической инфраструктуры. Это позволило бы снизить финансовую нагрузку на проекты и сохранить объемы строительства без дополнительного разгона цен.

Во-вторых, требует адаптации сама модель проектного финансирования. В условиях слабого спроса действующая система становится слишком жесткой: банки усиливают требования к наполнению эскроу-счетов, повышают стоимость кредитования и осторожнее относятся к запуску новых очередей. В итоге даже качественные проекты сталкиваются с дефицитом ликвидности.

Здесь рынку необходим более гибкий подход — в том числе пересмотр нормативов резервирования и критериев раскрытия финансирования для устойчивых проектов.

В-третьих, важна адресная поддержка региональных проектов. Сегодня туристические территории, где наблюдается высокий спрос на внутренний туризм, нуждаются не только в гостиницах, но и в сопутствующей инфраструктуре — инженерии, дорогах, благоустройстве. Без участия государства нагрузка на девелопера становится чрезмерной и автоматически переносится в конечную стоимость объекта.