Детали поста

​Все перечисленные способы являются вполне рабочими на сегодняшний день.

Но дело не только в поддержке строительной отрасли как таковой, а в ее стабильном функционировании и развитии.

Самой существенной проблемой девелопмента является прогноз рынка. Девелопмент сформировался как долгосрочный бизнес. Для получения проектного финансирования (ПФ) разрабатывается финансовая модель проекта, в нее закладываются все финансовые показатели, которые существуют на момент создания модели. Текущий формат проектного финансирования полагает, что за время производства проекта рынок не может существенно измениться.

Поэтому существенно изменить параметры проектного финансирования, которые закладываются в банковские ковенанты в процессе строительства, не получится.

Есть небольшой маневр, но его явно недостаточно, чтобы отреагировать на сильные колебания рынка, которые происходили последние годы.

​Поэтому на повестке стоит проблема не как помочь в текущий момент времени застройщикам, это и так делается, а как создать систему, при которой баланс спроса и предложения будет формироваться исходя из текущей рыночной конъюнктуры, а помощь будет оказываться в основном для поддержки социально не защищенных слоев населения.

Как было сказано выше, текущая модель ПФ не может достичь баланса спроса и предложения рыночными методами.

Косвенным доказательством того, что модель ПФ не может реагировать на достаточно резкие изменения на рынке, служит факт практического отсутствия мировых аналогов ПФ, когда применяемые счета эскроу раскрываются только после ввода проекта в эксплуатацию.

В мировой практике существуют этапы раскрытия счетов эскроу, зависящие от стадии реализации проектов. Отечественную практику можно признать самым жестким примером работы со счетами эскроу.

Сегодня ключевые проблемы девелоперов — высокая себестоимость строительства и слабый спрос. Покупатели не готовы брать ипотеку под 17–18%, поэтому застройщики вынуждены предлагать длительные рассрочки или субсидировать ставки за свой счёт.

Массовое возвращение льготной ипотеки в прежнем формате вряд ли целесообразно — именно она во многом спровоцировала резкий рост цен. Более эффективны адресные программы поддержки для отдельных категорий граждан: семей с детьми, военных, участников СВО, а также региональные программы развития.

При этом основная нагрузка сегодня связана с высокой стоимостью финансирования проектов на ранних стадиях — от покупки земли до старта строительства.

Тут уместно вспомнить шутку, что банкир – это человек, который протягивает тебе зонтик в хорошую погоду и отбирает его, когда пойдёт дождь.

Девелоперы сейчас именно в такой ситуации, когда за несколько непростых лет уже потратили свои запасы и для начала новых проектов им нужны кредиты, но они могут получить их только по ставке «ключ + несколько процентов сверху».

Здесь отрасли действительно нужна поддержка государства — прежде всего в части более доступного т.н. «допроектного» финансирования.

Дополнительное давление создают дефицит рабочей силы, рост затрат на оплату труда, увеличение региональных платежей и усложнение архитектурных требований. Понятно, что хочется создать красивый город, но … Может, сейчас немного не то время, когда нужно переусложнять фасады, чтобы получить красивый силуэт?

Так или иначе в текущих условиях рынку скорее нужны меры по сдерживанию издержек, чем новые факторы удорожания проектов.

Сама модель проектного финансирования остаётся рабочей и доказала свою устойчивость. Основной вопрос сегодня — в корректной оценке спроса, темпов продаж и поступлений на эскроу-счета.

Тут рынку необходим более реалистичный подход как со стороны банков, так и со стороны девелоперов: с учётом текущего спроса, распространения рассрочек и более сдержанной динамики продаж.