🪖 Депозиты уходят в недвижимость. Что дальше?

Продолжение нашего материала с экспертами. Что думают чиновники — выше.

⬇️ Эксперты из девелоперских компаний считают, что механизм проектного финансирования действительно «буксует», но проблема не только в ключевой ставке.

Система создавалась под растущий рынок и дешёвую ипотеку, а сейчас девелоперы вынуждены подстраивать темпы строительства под поступления на эскроу.

Бизнес также отмечает, что 20–30% застройщиков уже сталкиваются с трудностями в формировании достаточного объёма средств на эскроу. Особенно остро проблема стоит у тех, кто активно использовал рассрочки.

©️ Анатолий Огарков, генеральный директор девелоперской компании “Аспекта”:

На рынке фиксируется рост доли сделок с оплатой наличными — в том числе в сегменте новостроек и загородной недвижимости. На фоне высоких ставок и ожиданий их снижения часть покупателей, судя по всему, начинает перераспределять средства из депозитов в недвижимость.

Рост доли сделок с оплатой кэшем действительно отражает более широкую тенденцию, а не случайное локальное явление. На фоне снижения ключевой ставки и ожидаемого ослабления доходности депозитов часть инвесторов начинает перераспределять капитал в более стабильные и осязаемые активы, в том числе недвижимость. В этом смысле недвижимость воспринимается как инструмент сохранения и приумножения капитала, а не как краткосрочный спекулятивный объект.


©️ Давид Худоян, генеральный директор Optima Development:

Основной спрос формируют две категории покупателей.

Первая – это обеспеченные люди и инвесторы, которые ранее размещали средства на депозитах и сейчас диверсифицируют капитал, перераспределяя часть средств в недвижимость. Особенно заметно это в премиальном сегменте.

Так, в первом квартале выросла доля сделок в высокобюджетных проектах, что поддержало среднюю цену реализации.

Вторая категория – покупатели с высокой долей собственных средств, которые изначально ориентировались на покупку без существенной кредитной нагрузки либо используют рассрочку как альтернативу ипотеке.

В случае дальнейшего снижения ключевой ставки баланс спроса может вновь сместиться в сторону ипотечных сделок. По мере удешевления кредитов часть покупателей вернется к классической ипотечной модели, что приведет к сокращению доли стопроцентной оплаты.

Тем не менее резкого разворота тенденции ожидать не стоит. За последние два года рынок адаптировался к более высокой доле сделок с использованием собственных средств, а аудитория стала осторожнее относиться к долговой нагрузке.


©️ Айман Эль-Хашем, генеральный директор и сооснователь компании «22/11 Девелопмент»:

Доля сделок без ипотеки действительно выросла, но я бы не называл это массовым перетоком средств с депозитов в недвижимость. Скорее речь идет о переходной фазе: ипотека остается дорогой, ставки по новым вкладам снижаются, а часть покупателей с собственным капиталом начинает снова рассматривать недвижимость как способ сохранения средств.

Важно уточнить, что «покупка за наличные» в таких случаях обычно означает сделку без ипотечного кредита, а не физические наличные. Такой спрос формируют несколько групп покупателей: люди, продавшие другую квартиру, семьи с накопленным капиталом, предприниматели, покупатели, у которых заканчиваются вклады под высокие ставки, а также те, кто не хочет брать ипотеку по текущим условиям.

Наиболее заметно эта логика проявляется в готовом жилье, «новой вторичке» и загородной недвижимости. Там покупатель видит понятный объект, может быстро закрыть сделку и не берет на себя риск ожидания ввода дома.

Устойчивость этой тенденции будет зависеть от траектории ключевой ставки. Если доходность вкладов будет снижаться быстрее, чем ипотека станет доступной, часть капитала действительно продолжит переходить в недвижимость — прежде всего в ликвидные готовые объекты.