⬆️⬆️⬆️* В продолжение обсуждения с экспертами ч.2:*

©️ Ирина Павлова, аналитик по динамическому ценообразованию, в компании BM Group development:

Рост доли сделок с оплатой наличными не обязательно означает массовый переток денег с депозитов в недвижимость.

По открытой статистике Банка России снижения объема вкладов физлиц с конца 2025 года по апрель 2026 года не видно - напротив, общий объем вкладов продолжал расти: с примерно 61,8 трлн руб. на 01.12.2025 до 65,7 трлн руб. на 01.04.2026.

Основная причина роста доли не ипотечных сделок - высокая стоимость ипотечного кредита. Часть ипотечных покупателей откладывает покупку или не проходит по комфортному платежу, поэтому в структуре продаж заметнее становятся клиенты с собственными средствами.

При этом сделка без ипотеки не всегда означает полную оплату за счет накоплений: сюда могут попадать рассрочки, альтернативные сделки после продажи старого жилья, материнский капитал и другие источники.

Поэтому говорить о масштабном выходе вкладчиков из депозитов в покупку недвижимости преждевременно. Такая тенденция может проявляться локально - в отдельных сегментах, у покупателей с крупными накоплениями или инвестиционным капиталом. Но на массовом рынке, особенно в малых городах, мы этого не наблюдаем.

В наших проектах порядка 90% сделок проходят с использованием ипотечного кредитования. Для наших покупателей, особенно в малых городах, приобретение квартиры полностью за собственные средства остается скорее исключением.

Если у клиента есть накопления, они чаще используются как первоначальный взнос или способ снизить размер кредита, а не как источник полной оплаты квартиры.

Поэтому текущий рост сделок за собственные средства мы рассматриваем скорее как локальную и временную структурную особенность рынка, а не как массовое перераспределение депозитов в недвижимость.

При снижении ипотечных ставок кредитный спрос может восстановиться, и доля сделок без ипотеки, вероятно, скорректируется.


©️ Иван Золотарев, ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве:

На фоне ужесточения финансирования строительства и снижения покупательской способности на рынке новостроек, мы видим увеличение сроков реализации проектов. Если раньше некоторые застройщики могли выводить проект за 1,5-2 года, то сейчас это уже 4 года и более.

Это приводит к росту стоимости жилья, в том числе из-за инфляционных рисков, которые закладываются в себестоимость строительства. Кроме того, покупателю часто выгоднее приобрести уже готовый объект или квартиру на финальной стадии, чем заходить в новый проект: это снижает риски переносов сроков и других изменений. На этом фоне дефицит новых проектов поддерживает спрос и подталкивает цены вверх.

Еще один важный момент – застройщики стали строить меньше, а когда предложение отстает от спроса, это неизбежно отражается на стоимости.

Модели финансирования разные: кто-то строит на собственные средства, но таких застройщиков немного; кто-то использует партнерские механизмы и банковское финансирование. Основная часть рынка все же работает в связке с банками, а ставки по кредитам сейчас заметно выше, чем в прежние годы. Это увеличивает издержки девелоперов, и часть этих затрат перекладывается на покупателя.

Наиболее устойчиво сейчас выглядят проекты с близким сроком сдачи. На ранних этапах и на финальной стадии цена часто уже сопоставима, а готовый объект воспринимается покупателями как менее рискованный вариант. Часть застройщиков, наоборот, сначала строит, а затем начинает продажи уже на высокой стадии готовности или после завершения строительства. Да, это может увеличивать стоимость заемных средств, но позволяет продавать объект с большей маржинальностью.